В настоящее время предварительный договор становится все более востребованным и применяется для оформления и регулирования отношений, предшествующих заключению основного договора.
Наиболее распространенным случаем в нотариальной практике является заключение предварительных договоров купли-продажи недвижимости, что на мой взгляд, связано с использованием гражданами льготных кредитов на строительство, приобретение жилых помещений, а также досрочного использования средств семейного капитала.
Предварительный договор представляет собой соглашение, которое связывает стороны единственным обязательством – заключить в будущем основной договор на определенных в предварительном договоре условиях.
Так, согласно статье 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Полагаю необходимым обратить внимание на следующее:
- Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Предметом предварительного договора является обязанность сторон заключить в будущем определенный гражданско-правовой договор – основной договор.
В качестве существенных условий в данном виде договора, кроме его предмета, также должны содержаться условия, позволяющие установить предмет (например, при купле-продаже квартиры указать инвентарный номер, адрес по которому она расположена и др., т.е. те сведения, которые позволят четко и полно определить предмет основного договора), а также другие существенные условия основного договора. - Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
При этом законодательством не запрещено согласовывать в предварительном договоре повышенные требования к форме основного договора.
По общему правилу сделки совершаются устно или в письменной форме (простой и нотариальной).
Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законодательных актах и в случаях предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по законодательству для данного вида эта форма не требовалась.
Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Республики Беларусь и законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В свою очередь Закон о регистрации обязывает регистрировать все договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.
Возникает вопрос: необходима ли государственная регистрация предварительного договора?
Полагаю, осуществление государственной регистрации предварительного договора не требуется, даже если такая регистрация является обязательной для основного договора, так как обязанность государственной регистрации не относится к требованиям о форме сделок. - В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. - В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. - Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, заключение предварительного договора соответствует принципу свободы договора и выполняет обеспечительную функцию. Предметом предварительного договора является обязанность сторон заключить основной договор в будущем, где закрепляются предмет и другие существенные условия основного договора.
Людмила Абрамович, нотариус Гродненского нотариального округа
